一、土地托管VS土地流轉(zhuǎn)，誰會更勝一籌

土地流轉(zhuǎn)是出現(xiàn)在法律明文規(guī)定中的名詞，就是指的將土地的所有權，承包權和經(jīng)營權分離，實現(xiàn)規(guī)?；F(xiàn)代化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)種植，這是國家現(xiàn)在目前積極倡導積極推進的一種方式，土地托管是什么形式呢？在法律上尚無這一次可能也類似于土地流轉(zhuǎn)吧，你需要把主力托管的意義明確化之后，我們才能做相應的分析。

二、土地合作模式有幾種

土地合作開發(fā)模式大體有以下幾類，第一種風險最低：

1、擁有土地使用權的當事人提供土地使用權（土地協(xié)議折價，或評估入股方式構(gòu)成合作投資比例），另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術，以雙方名義共同開發(fā)，然后按照雙方約定比例進行分配并對自己名下的房屋進行使用或銷售。從法律上講，這是一種典型的合作形式，在內(nèi)容和形式上都符合合伙經(jīng)營的特點，對內(nèi)按照合同約定的投資比例共同經(jīng)營，共擔風險，合作參與各方以分利、方式、土地補償?shù)确绞将@得利潤匯報，對外雙方共同互負連帶責任。

2、已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方當事人投入資金或技術，以土地使用權人的名義進行開發(fā)，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給投資方。這是一種以合作開發(fā)為名，吸收開發(fā)資金分享利益的合同，享有土地使用權的開發(fā)方負責開發(fā)經(jīng)營的運作并承擔經(jīng)營風險，合作方只投入資金或技術，但不加名合作，也不參加經(jīng)營及承擔風險，只是享受固定的利潤分成或獲取固定的房屋作為投資回報，這是名為合作建房，實為借貸的合同，由于項目是以土地使用權人的名義進行開發(fā)，所以其中風險主要由提供土地使用權一方承擔。

3、已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商投入資金和技術并以其名義進行開發(fā)建設，項目完成后，開發(fā)商依合同約定的分配比例將房屋所有權及土地使用權轉(zhuǎn)移給出地一方；這是一種雙方合作，單方負責開發(fā)經(jīng)營的合同，實質(zhì)上具有名為合作開發(fā)，實為轉(zhuǎn)讓土地使用權的性質(zhì)，其中風險主要由開發(fā)商一方承擔。

4、已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方當事人提供資金雙方共同組成一個房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，并以項目公司的名義進行房地產(chǎn)開發(fā)建設，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開發(fā)的項目公司，類似法人型的聯(lián)營體，項目公司依批準的經(jīng)營范圍活動并以其名義承擔經(jīng)營風險，完成項目公司使命后即告終止，對合作雙方化解風險極為有利。由于新成立的房地產(chǎn)開發(fā)項目公司是獨立法人，擁有土地使用權的當事人在提供土地使用權，必須辦理相應土地出讓過戶手續(xù)。

5、已擁有土地使用權的當事人（往往不具備開發(fā)資質(zhì)，或開發(fā)資質(zhì)等級不足），以掛靠形式與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的開發(fā)商簽訂合作開發(fā)合同，掛靠方負責開發(fā)經(jīng)營所需資金，被掛靠方為房地產(chǎn)開發(fā)公司，負責辦理合作項目的立項、批地、報建、簽訂銷售合同，辦理房地產(chǎn)權證，同時收取一定比例的管理費或分取固定的利潤；這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理，降低了成本，其實質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合作開發(fā)為名出租房地產(chǎn)資質(zhì)證書以獲取利益，一旦發(fā)生法律糾紛，合作方訴諸法院時，相關合同往往裁定無效。

三、土地托管,管理者能掙到錢嗎

為什么加入托管合作社就能增產(chǎn)呢？鄧州市眾哈哈農(nóng)業(yè)種植合作社理事長張朝合說，糧食增產(chǎn)主要在于良好的管理。眾哈哈合作社采用的是“統(tǒng)一耕地、統(tǒng)一測土配肥、統(tǒng)一供種、統(tǒng)一播種、統(tǒng)一病蟲草害管理、統(tǒng)一收割、統(tǒng)一收購、分戶結(jié)算”的經(jīng)營模式。合作社建有自己的實驗室、配肥站，還長期聘請鄧州市的3名農(nóng)業(yè)專家作技術顧問，種子全部由鄧州市種子公司提供，走科學興農(nóng)的道路。

張朝合介紹，農(nóng)戶土地交給合作社統(tǒng)一管理，打破了一家一戶田塊之間的界限，使原來田塊之間10厘米左右寬的“地山溝”也能種上莊稼，同時，土地交給合作社，方便合作社大面積統(tǒng)一管理，降低了農(nóng)藥、肥料、田間用水等生產(chǎn)資料的投入成本，使入托農(nóng)戶增產(chǎn)又增收。

南陽中豫花生專業(yè)合作社鄧州分社經(jīng)理魯占杰告訴記者，合作社通過專業(yè)化的規(guī)模經(jīng)營實現(xiàn)了節(jié)支增收。合作社可以直接從廠家采購良種、無公害農(nóng)藥，比農(nóng)民自己購買便宜許多；采取集約化管理，提高了耕種管理效率；推廣的良種，統(tǒng)一防治病蟲害，都為增收增效提供了保障。原來種糧食都是靠天收，現(xiàn)在有良好的管理和農(nóng)業(yè)技術指導，不出意外的話，比起原來產(chǎn)量是會增長的。

四、土地流轉(zhuǎn)和轉(zhuǎn)讓有啥區(qū)別

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的方式主要有：轉(zhuǎn)包、出租、借用、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等。土地轉(zhuǎn)讓是實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)的一種方式。